复合地产开发模式探析

1．复合地产发展方向分析

房地产开发理念可以分为两种：功能价值开发理念和文化价值开发理念。所谓功能价值就是指有形的、实用的、可见的东西，比如规划设计、户型设计、建材使用等。而文化价值就是指无形的内涵，是一种精神层面上的更高要求，是一种生活文化形态上的构建，是一种生活方式的塑造。而目前，我国房地产开发理念基本处于前者开发理念，即功能价值开发理念，鲜有在文化价值理念指导下的产品。

由此，我们可以发现与展望未来房地产发展方向。世间物质消费都经由功能价值上的消费向精神、文化层面消费过渡，人是精神的承载体，人最高层次的消费也即是精神消费。随着人们物质生活水平的不断提高，对精神消费的追求日益显著，对精神、文化产品的消费追求，也得到空前释放。而精神消费的档次也在不断的提高，从一本书、一首歌曲到服饰，到消费场所，以致到汽车等，那么未来则是更高的消费对象——房地产。人们对居住环境的要求也将上升到精神层面，即要求房地产商不仅仅在房子的硬件上有所改善、有所突破，更要求能够在精神、文化上面做出必要的有意义改进，这才能满足人们进一步提升的消费需求与消费档次，同时，也才能够在同质化竞争泥潭中彰显出与众不同的的竞争优势来。

复合地产的开发理念与开发方式，则正好顺应了这一时代要求。复合地产要求房地产开发商不单纯的只开发房地产，而要在房地产开发的基础上，进行精神、文化层面的打造，给基础设施赋予文化，给硬件添加软件、添加驱动程序，给人们更多精神层面上的享受，从而避免买房就只是买到了冰冷冷的水泥、钢筋，而更多的应该是一种生活品质、生活方式。复合地产是在房地产基础上，即保证房地产功能价值的基础上，给房地产赋予自己特有的文化理念，打造出有个性的居住环境，真正的做到人与自然的和谐统一，成为真正意义上的人文社区。使居住在里面的人能够拥有自己的生活方式，能够在自己居住的环境中找到自己的认同的文化价值，包括环境、邻居，更多的是一个精神休息居所。因此，可以断言，消费者需求的不断变化，使复合地产将在未来得到更大程度上的认可，以及更大程度上的发展。

综述，未来复合地产发展有一下几个特点：

（1）大盘化、社区化

随着城市化进程的加剧，城市人口的急剧增长，房产开发逐渐由住宅小区向大型社区的建设迈进。楼盘的开发逐渐趋于大盘化、规模化 ，复合地产的开发同样趋于大盘社区的建设。随着广大居民生活质量的提高 ，复合体育地产开发的市场将变得更加广泛。而且，随着复合地产开发技术的成熟及其作用，复合地产运作可以上升为区域经济的运作，乃至城市经营的高度。

（2）更加复合化、多元化

复合地产的开发要贯彻复合的理念，这无疑是最有潜力的开发方式。随着复合地产的发展，复合地产将不再是简单的两个产业的复合，而是更多、更复杂的产业复合，使产业更加多元化，相互资源得到更优的配置的开发，能够满足人们各种各样的需求，形成一个“新城”。

（3）科学化、人性化

以复合为思想的房地产开发，从一开始就考虑到问题的复杂性，因此必须做到前瞻性，使得设计更加的科学化、人性化，使人们生活的更加愉悦。

2．复合地产运作思路解析

思路决定出路。相比于一般房地产开发方式，复合地产其开发思路、模式均较特殊和复杂，因此复合地产运作也较为复杂，对于整个项目的成败也更为关键、重要，也是房地产商在思考运作复合地产时需要首先考虑的问题。

复合地产就是打破以往地产开发中的单一理念支持，以地产为载体，整合多种产业（商业、旅游业、体育、教育、科技、工业等），创造的一种全新的地产经营模式。它将房地产开发与创造消费者生活方式密切结合，将房地产业和其他相关产业进行整合，从而将某种具有号召力又具有贴近性的生活方式进行完整的镶嵌到房地产规划、开发、运营和服务的整个流程之中，为消费者创造出充分体现生活感受和文化价值的复合人居生活。然而，复合地产并非是随便一个主题就能和房地产结合的，而是两者或者是更多者在产业、市场、资源等多方面的有机结合。

复合地产的内涵实际上是最贴近消费者的住房、生活需求，同时也是为大家的生活提供更加人性化、便利性的整合空间。所以，在思考运用复合地产思路时，首要考虑的是“复合”这一思路是否正确，“复合”是否有价值，其最终能否给消费者带来利益，能否上升到文化、精神层面的有机复合。这几个问题不能够很好的解决，那复合地产就是无机的复合、刻意的复合，这样的复合就只能是表现在表面层次的复合，不能够真正的发挥出复合的最大效用，不能让产业之间形成良好的互补关系，反而让其中之一成为另一行业的配套、包袱，这样做复合是不能成功的。

具体来说，要做复合地产，要做到以下几点：

（1）复合的理念，即产业衔接关系的驾驭理念。三角形是最稳定的结构，而三方关系也是最具有可操作、变化最多的关系，同理，如果涉及到三种产业的复合，则是最能发挥复合效益复合，当然也最难驾驭。比如：碧桂园房地产、教育、会所的三行业复合,就展现出了惊世骇俗的功效。复合理念选的好，在先人一步上就有了优势，有理念、有思想的支持，做出了的东西才能保持不走样。复合理念就如人的魂一样，是产业关系维持的纽带，是产业运作的精神核心，是大脑。

（2）产业与产业间的关系驾驭。复合地产中产业的选择，是依托理念而来的，而在理念的支持下，产业之间彼此的关系能否按照设想的一样，巧妙的、有机的融合起来，这才是复合的关键。产业与产业的复合，两者关系，至少要能产生出加法的效用，即至少是1+1=2，好的复合则能够达到乘法、次方的运算效果，这样的效用也才是复合所追求的。产业间的彼此相融关系是复合地产运作思路中十分关键的问题，解决产业与产业相融合的思路也是决定复合能否成功的关键。产业间由于其中几个共同的要素的吻合、相似，能够造就、引导产业间资源的整合，形成彼此之间的互补互助关系，这是有机、成功复合的必要条件。

（3）具体产业运转的问题。当不同产业各自运转中，彼此割裂开来能否独自运作的问题。复合地产中，往往采用其他产业先行的方式，制造出地产开发的成熟条件之后，再开发地产，而地产的成功开发则又是先行产业运转的一个必要的支撑，有反哺的功效。 这样运作的话，先行产业的成败则是复合成败的试水石，是一个药引子。因此，某些情况下复合地产运作体现出的是它的独自先行运作，这对次产业的选择、运作提出了较高的要求，而且还要考虑到它对后期房地产开发所能起到的带到作用，具有这样要求的产业也不可谓不多，成功的例子中以旅游、体育、商业较多。

上述三点，就是复合地产运作思路需要考虑的因素。