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房地产行业的发展现状及未来趋势

作者:未知 来源:互联网 文章点击数: 更新时间:2009年08月01日 【字体:

(三)二手房市场继续升温

二手房市场以房源趋于丰富化、购房人群趋于多元化、消费需求趋于升级化、热点区域趋于扩大化为特征。但二手房房源未能充分释放造成有效供给不足,银行“惜贷”导致申贷难度大,使二手房市场并未达到理想程度。随着从中央到地方一系列二手房交易管理政策的完善和实施以及已购公房的大量上市,房源继续放量,购房需求持续增长,二手房市场将增加活力,价格平稳上升。在二、三级市场联动下,梯度消费格局逐步形成,住房消费结构将趋向合理,推进住房市场良性循环。二手房市场的发展,将对平抑房地产价格升高、稳定房地产市场发挥重要作用,有利于我国房地产事业的整体健康发展。因此2006年二手房市场将在我国房地产市场中发挥更加重要的作用,并为我国建设和谐社会做出贡献。

(四)供求关系仍然偏紧,房地产销售量持续增长
  从需求来看,近期影响其变动的因素主要有:国家上调银行存贷款利率、控制二次购房和投机性购房、控制拆迁规模等。在中国当前居住水平普遍较低,房地产市场以首次购房需求和改善型需求为主的背景下,上调利率、控制二次购房和投机性购房对需求量的影响不大。控制拆迁规模在影响需求的同时,也影响供给,对于供求关系而言,这一因素可以忽略不计。因此,可以预测,随着我国经济的快速发展、城镇居民人均可支配性收入的增加以及城市化进程的推进,2006年房地产市场的需求将在前几年的基础上持续旺盛。

从供给来看,近期出台的提高存款准备金率、存贷款利率和项目资本金比例、严格土地管理、控制拆迁规模等宏观政策都会对房地产市场的供给产生较大的影响。从2004年开始全国商品房竣工面积增幅大幅回落,销售面积增幅大于竣工面积增幅,价格上升较快,供求关系偏紧。同时,房地产新开工面积和土地购置面积增幅双双回落,土地开发面积减少,从这些先行指标的变化可以预计,房地产市场供给增幅仍将呈下降趋势,供求关系偏紧的局面很难改变。

(五)企业持续洗牌重组,市场竞争回归理性

房地产行业是一个资金密集型的行业,也是风险较大的一个行业。因此,要想在日益激烈的房地产市场竞争中长久地生存和发展,必须具有强大的资金实力。世界各国房地产发展历史的共同点就是企业的规模化和集团化,只有少数十几家、几十家大的房地产公司主导了大部分市场。随着我国房地产经营环境进一步优化,企业经营将走向平等竞争,质量、品牌和资本竞争将成为房地产企业竞争的基础。 在竞争中,土地资源将更有效地配置到竞争力强的房地产企业中,企业的洗牌重组在2005年基础上持续进行:一些缺少土地和资金支撑的中小开发商、一些不具备专业素质和能力而只是凭借有利时机以资金合作方式从房地产业务中分一杯羹的企业、一些高负债公司有可能在这一轮竞争中出局;房地产业调整重组将主要表现为企业互利合作,在土地出让制度真正转轨前已储备大量土地而无力融资的企业,需要选择与有资金和实力的开发商进行合作开发。概念炒作将逐渐失去效力,品牌、质量竞争将成为竞争的主要表现。近几年房地产市场概念炒作一浪高过一浪,形形色色的概念标新立异、层出不穷,表现出浓厚的浮躁色彩,顺应了高收入购房者不仅重视房屋品质和舒适程度,而且追求文化品位和时尚的需求。随着高收入阶层的需求逐步得到满足,市场重心由高收入者向中低收入者转移,购房者对于商品房的重视也将回归到它原有的本质,即适于安身居住、功能配套、设施齐全、高性价比。以概念吸引购房者的策略将逐渐失去光彩,品牌竞争将回归理性,并被日渐增多的开发商接受为主要竞争手段。2004年北京兴起的新产品主义理念集中反映了这种变化迹象,它把京城楼市由注重概念的塑造转移到对产品品质的关注,尤其是从户型、规划、配套、园林、外立面、可持续发展等多个方面重新认识和定位楼市产品的竞争力。众多房地产开发企业或者主动、或者被动地受到新产品主义理念的影响,并越来越多地在产品开发、营销战略、后续服务等方面做出相应改进。


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