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房地产行业的发展现状及未来趋势

作者:未知 来源:互联网 文章点击数: 更新时间:2009年08月01日 【字体:

房地产业对于经济发展具有高度的敏感性和超前性,经济高速增长的过程必然是以房地产的高速发展为前提和主要内容。本文围绕着我国房地产行业的发展与现状、市场形势分析及未来发展趋势进行了初步探讨与评述。

一、综述

(一)由卖方市场进入买方市场

近10年以来,房地产业取得了飞速发展,成为我国发展最快的行业之一,市场化程度也日益提高。我国房地产在改革开放以前,实行的是统建统分制度,1997年的货币分房和按揭贷款,使中国的房地产集中喷发出巨大的消费能力和庞大的市场需求,房地产进入了一个前所未有的兴旺发达期,土地成片开发和大量外资的引入,形成了外资、合资和内资开发公司齐头并进的势头;住宅、楼宇、商业大厦、公共设施等纷纷拔地而起。随着这股提前了的消费曲线和消费节奏的慢慢恢复,产品的极大丰富,按揭贷款和预售条件的严控,无论是主观和客观上都会造成持币待购现象,在总量饱和和差异竞争的双重压力环境下,中国的房地产市场已经由卖方市场进入买方市场。

(二)由杠杆投资阶段进入实力投资阶段

以往由于土地、贷款、垫资、预售等一系列政策的宽松和倾斜,一个项目往往只需总投资额的30%甚至更少,就可以运作起来。但是随着政府和银行出台的相关政策,项目的资本金比例提高到35%,土地招拍挂的前期拿地资金,土地贷款的停止和开发贷款的紧缩,对期房转让和预售条件的高门槛和消费者现房观念的成熟等,将中国的房地产由贸易型(定金式)的投资模式向产业型(实力型)投资模式逐步转化。

二、房地产行业的市场形势分析

住房仍然是居民的基本生活需求。在全面建设小康社会阶段,随着经济社会的发展和人民生活水平的提高,城镇住房的增量需求和改善需求双旺盛,是房地产业持续发展的动力。供不应求是未来几十年中国房地产市场的主导趋势。房地产业既是资本密集、关联度高的产业,又是提供生活必需品的基础产业,判断房地产业形势和发展前景必须从基本国情出发,充分考虑中国加速的城市化进程和住房市场化改革的影响,以科学发展观为指导,在经济社会发展的整体环境中去把握。房地产产品开发周期长,形成有效供给相对于投资期具有滞后性,当年的房地产业市场是投资与需求矛盾双方以往多年相互作用积累、演变的结果,所以判断分析房地产业形势不能仅仅依据同比资料得出结论,因为它是以上年基数合理为前提的。目前房地产运行主要受金融政策和土地政策宏观调控政策两大因素影响。从景气分析来看,国家采取宏观调控的效果是非常明显的,而且通过调整供地结构,加大对经济适用房和普通住宅用地供应,在一定程度上遏止了房价的快速上涨,也提高了房地产市场质量。

房地产产品具有空间不可移动性,局部地区供求关系的异常导致全局连锁反应的可能性较小。中国是一个幅员辽阔,各地发展极不平衡的大国,以局部地区的房地产形势推导全国整体态势必须慎之又慎,否则会得出相反结论。中国房地产短期开发销售(项目型)和区域化生存发展的两大特点,决定了中国房地产市场是不能套用所谓香港和美国模式的,对于大多数中小房地产商来说,如何运用好所在区域的综合资源优势(人脉、关系、风俗、市场和价格等),充分发挥房地产企业的学习型特点,借助各种房地产专业力量和工具,必将成长为区域性的主导力量。

三、未来发展趋势

(一)投资继续得到控制,融资渠道酝酿变局

中央经济工作会议将“控制固定资产投资总规模,优化投资结构,调整投资与消费关系”列为2005年的重点之一,表明继续控制投资增长是2005年宏观调控的重要手段。参照以往的经验,固定资产投资超过国民收入的35%就会出现投资过热。考察固定资产投资占国内生产总值的比例(投资率)历年变化可以看到,即使在1992~1993年房地产过热年份,全国投资率也没有达到38%的水平。但2001年的投资率已经达到38.24%,开始超过1993年的最高水平,以后加速上升,2003年上升到47.39%。2004年在中央的宏观调控下,投资率上升速度虽然有所减缓,但仍创出了51.33%的新高。这表明控制投资增长的任务仍然紧迫。房地产投资占社会固定资产投资的20%左右,并对上游产品有极强的拉动作用,所以压缩房地产投资应在情理之中。2006年房地产投资增速将进一步放缓,低于2005年增长速度,但估计不会低于20%。 由于央行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》的出台,及2005年的再次加息等,使房地产信贷投入增速进一步放缓,迫使房地产企业寻求新的融资方式与渠道,这意味着房地产融资将趋向多元化,例如大型房地产企业寻求上市融资机会等,房地产业将从项目导向向资金导向转变。

(二)土地市场趋向规范,建设用地增量控制更严

国土资源部和监察部《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》对土地出让方式做出的强制性规定,将使协议出让中黑箱操作和官员个人意志影响土地市场公平、公正的局面改观,土地市场将趋向公开透明。“完善土地执法监察体制,建立国家土地督察制度,设立国家土地总督察,向地方派驻土地督察专员,监督土地执法行为”,将继续成为土地执法、土地管理督察制度改革和完善的重要方向,中央对地方政府土地利用和土地管理工作的监控将得到强化。建设项目用地预审管理将更为严格,低价土地招商引资的行为将受到遏制。在试点的基础上,第三轮土地利用总体规划将逐步展开,规划中将进一步强化耕地的保护和严格控制建设用地增量的基本国策,从严从紧控制土地农转非总量和速度;土地利用总体规划的调整审批权限将上收,特别是涉及占用基本农田的规划调整要经国务院审批;针对耕地保护将建立责任考核体系,落实土地管理行政首长负责制,各级政府土地管理的权利和责任将更加明确。这些措施将有助于消除土地供应双轨制造成的不平等,有利于打破土地供应的地区封锁,形成统一、开放、竞争、有序的土地市场,增强市场形成地价的机制。从政治层面上看,供地制度的规范化有利于维护国家作为土地所有者的权益,消除开发商的寻租机会和不当得利,有利于消除腐败和廉政建设。从房地产业的层面看,房地产开发的圈地行为将受到遏制,大盘开发将逐步不再成为主导模式,中小房地产项目将逐步成为市场主体。


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