2009年中国地产行业再迎狂欢

    房地产企业改头换面、转危为安，再度玩起了捂盘、涨价、追逐地王等游戏。从寒冬的哀号到盛夏的狂欢，这一切是怎样发生的？背后又隐藏着哪些致命的风险？

    短短半年间，房地产行业上演了一场惊心动魄的绝地大逆转。

    2009年1月上旬的某天，在广州富力地产(2777.HK)总部，一场气氛紧张且压抑的会议正在进行。在严峻的形势下，压缩开工面积、合理安排资金、勒紧腰带过苦日子，是这次会议的主题。这是一场事关富力能否安然度过灾荒之年的动员大会，包括富力地产董事长李思廉在内的公司的“一到五把手”全部参加了这次会议。

    2008年12月初，富力的股价已经跌到历史最低点的2.29港元，富力地产大幅度裁员引发员工不满。由于前两年的高价拿地，以及大量资金沉淀在商业物业上，加之国内住宅商品房销售回款的剧减，富力已经成为业界公认的资金链最紧张的房地产公司之一。截至2008年底，富力地产的负债率已经高达123.8%，成为各大基金抛售的对象。

    但是仅仅三个月之后，情况开始发生改变。一季度富力销售额达61.5亿元，较去年同期增长80%，并创下历史最佳季度销售业绩。“4月份我们又在总部开了一次会，只有各地公司的一、二把手参会，这次会议基调轻松多了。”富力地产执行董事、华东区总经理吕劲说，“‘小阳春’的回款情况出乎意料，一些在1月会议上决定停下来的项目在这次会议上又决定动工。”

    又过了三个月，局面好得完全超出富力的预期。截至2009年6月底，富力的销售额已经达到128.3亿元，2008年富力的销售总额不过160.2亿。有上百亿的销售回款在手，危险似乎已经成为过去式。6月底，富力的股价重新回到17港元的高位，几乎是7个月前股价的8倍。有了底气的富力开始在土地市场上有所行动。5月22日，富力以10.22亿元的价格拍得了北京广渠门10号地，楼面价高达1.6万/平方米，与底价溢价近200%，成为2009年北京的首个“地王”。

    短短数月，富力完成了从资金链紧张的风声鹤唳到全身而退、转危为安、转守为攻的跨越。

    富力的转变是大多数房企这半年来的一个缩影。一季度并非只有富力取得了不错的业绩，大大小小的开发商都有斩获。根据国家统计局的数据，一季度楼市成交金额和成交面积同比增加23.1%和8.2%。连续数月成交量萎缩的状况正在改变,但还没有人敢对楼市作出已经“回暖”的乐观判断。但是到了6月，业界关于楼市“回暖”的判断已经很坚定。北京、上海、深圳等一线城市的房价均价比5月份上涨了千元以上，但成交量仍旧维持在高位，楼市呈现价量齐升的局面。开发商的开发投资意愿也陡然升高，土地市场再度升温，“地王”现象再度出现。

    “今年的楼市只要有东西都能卖，好东西不够卖。”吕劲说。

    “经过2009年上半年，资金链紧张的开发商基本上都解套了。现在很少听说谁的资金链有问题了。”深圳兰江地产总经理杨大谷说。

    2009年上半年，已经有8家销售额突破100亿，销售额超过60亿的房地产企业已经有19家。这样的销售业绩，连楼市最疯狂的2007年也相形失色（2007年全年也只有12家企业销售额过百亿）。狂欢的时代似乎又到来了——不仅仅是因为脆弱的资金链得到了救赎，而且在流动性过剩的局面下，楼市似乎面临新一轮机遇。

    5月中旬，东莞某玩具厂董事长张先生一口气买下广州核心区域、珠江新城领峰W公寓项目19套酒店式公寓，他的工厂已经停工数月。该项目户均面积80平米，年初均价为1.8万/平方米，他购买时价格已经涨到2.8万/平方米。“制造业现在很难做。如果把这些钱存进银行，只有不到3%的收益，但是这些房子的出租回报率在5%以上。加上各国都在印钞票救经济，通货膨胀是迟早的事，现在买房子应该是资产保值最好的办法了。”张先生说。此外，当经济恢复时，这些房子也可以作为抵押从银行贷款。像张先生这样打算的购房者，在二季度明显增加。随着宽松货币政策带来的通货膨胀预期，楼市已经成为许多资金的避风港。

    “去年广州65%的成交量都集中在1万元/平方米以下的项目上，但是现在至少65%的成交量是价格1万元以上的楼盘。这说明改善型、投资型甚至投机型需求已经入场了。”广东合富辉煌房地产中介公司首席分析师黎文江说，“在珠三角，有很多制造业的钱都流进楼市了。”这种现象在4月份已经露出端倪。4月25、26日，广州白云区由港商新鸿基开发的别墅项目玖珑湖，85套上千万的别墅全部卖完。“买这种房子肯定不是用来自住的。”黎文江说。

    北京、上海、深圳的情况大致相同，从5、6月份开始，高档住宅突然成为热销产品。根据戴德梁行的统计，北京市二季度高档住宅均价达到29677元/平方米，比一季度上涨11%。最鲜明的例子是曾经上海最贵的楼盘汤臣·一品，在过去4年时间里只卖出了4套房子，但仅仅在2009年6月就卖出了12套。在深圳市深圳湾附近的后海片区，均价每平米3万多的高层住宅被抢购一空。

    “后海片区的购买者大部分是炒家。”深圳兰江地产总经理杨大谷说，“现在深圳楼市有30%左右的购房者是炒家，如果炒家接近50%，那么楼市就很危险了。”

    涨价成为普遍现象，深圳和上海的一些高档楼盘，一个月内房价甚至上涨了6000元/平方米。在深圳、广州、北京，都出现了同一个楼盘多次开盘、多次涨价的现象。由于看好下半年楼市行情，一些开发商开始捂盘惜售，拖延开盘时间。

    尽管楼价上涨，但是排队买房的景象再次出现了。6月，上海徐汇区的一个新盘开盘，推出的200多套房子居然有上千个买家，以至楼盘周边的酒店住满了等待摇号买房的人。楼市的这股疯劲明显变得有点像2007年了。北京的楼市虽然没有深圳和上海的热烈，但是，记者随机调查的几个楼盘，100套房子有200-300个购房者申购的现象很平常。

    就像是坐过山车，投资型需求的入场瞬间将楼市带入高潮。在这样的氛围中，自住型需求很难抵挡“买涨不买跌”的楼市心态。“咬咬牙还是买房了，再不买可能就更买不起了。”5月份买房的小王尽管很后悔没有在春节之后及时出手，但是他很担心下半年房价会继续上涨。